相続税における土地評価の基本～路線価方式と倍率方式とは？～

相続税を考える上で、土地の評価はとても重要なポイントです。
相続税法では、土地の評価は「取得時の時価」で行うとされており、その「時価」は、原則として財産評価基本通達に基づいて、次の2つの方法のいずれかで評価します。

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① 路線価方式（ろせんかほうしき）

これは、市街地的形態を形成する地域にある宅地に適用される評価方法です。
つまり、家や店舗が多く集まる地域で、国税庁により「路線価が定められている地域」の評価に使われます。

■ 路線価とは？

「路線価」とは、道路（路線）に面する標準的な宅地1㎡あたりの価額を表すもので、千円単位で表示されます。

たとえば、ある道路に面した土地に「路線価が200（千円）／㎡」と設定されていれば、それは1㎡あたり20万円で評価されることを意味します。
なお、路線価は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している道路ごとに設定されています。

■ 評価の流れ

評価は、まずその土地が面している道路の路線価をもとにし、さらに次のような補正率を適用し、最後に面積を乗じて計算します。

【主な補正項目】

• 奥行価格補正
• 側方路線影響加算
• 二方路線影響加算
• 三方または四方路線影響加算
• 不整形地補正　など

これらの補正により、土地の形状や周辺環境などの要素を加味して、より現実に即した評価が可能となります。

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② 倍率方式（ばいりつほうしき）

一方で、「路線価が定められていない地域」では、倍率方式によって評価を行います。
この方式では、その土地の固定資産税評価額に、国税庁が定めた一定の倍率を乗じて評価額を算出します。

倍率方式は、主に地方部や農村地域など、市街地とは異なるエリアに多く適用されます。

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まとめ

土地の相続税評価には、

• 路線価方式（路線価が定められている地域）
• 倍率方式（路線価が定められていない地域）

という2つの方法があります。
どちらの方法を使うかは、土地がどこにあるかによって自動的に決まります。

相続税の申告では、この評価方法を正しく適用することが非常に重要です。
誤った評価は、後の税務調査や申告ミスにつながるリスクがあります。

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弊所では、相続税の申告はもちろん、土地評価の調査や助言も行っております。
「この土地の評価はどうなるの？」「どう申告すればいい？」といった疑問があれば、お気軽にご相談ください。