不動産を売却すると、「譲渡所得税」がかかる場合があります。
しかし、この税金は売却価格ではなく「利益」に対して課税される仕組みです。

今回は、不動産売却の際に知っておきたい

• 譲渡所得の計算方法
• 所有期間による税率の違い
• 取得費が分からない場合の「概算取得費」

について分かりやすく解説します。

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1. 不動産売却の税金は「利益」に対してかかる

不動産売却の税金は、次の式で計算されます。

譲渡所得の計算

売却価格
− 取得費
− 譲渡費用
＝ 譲渡所得

この「譲渡所得」に税金がかかります。

取得費とは

不動産を取得したときの費用です。

例

・土地や建物の購入代金
・仲介手数料
・登記費用
・不動産取得税
・測量費など

譲渡費用とは

売却のためにかかった費用です。

例

・仲介手数料
・測量費
・建物解体費
・立退料など

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2. 所有期間によって税率が大きく変わる

不動産の税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で判定されます。

区分	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	約39.63%
長期譲渡所得	5年超	約20.315%

つまり、

5年を超えるかどうかで税率がほぼ倍違います。

不動産売却では、売却時期の調整が非常に重要になることがあります。

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3. 購入価格が分からないときは「概算取得費」

古い不動産の場合、

• 売買契約書がない
• 購入価格が分からない

というケースが少なくありません。

その場合は、次の方法が認められています。

概算取得費

売却価格 × 5％

例
売却価格 2,000万円

取得費
＝100万円（2,000万×5％）

ただし、この方法には注意が必要です。

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4. 概算取得費は税金が高くなりやすい

概算取得費を使うと、

売却額の95％に対して課税される可能性があります。

例えば

売却価格
2,000万円

取得費
100万円（概算）

利益
1,900万円

このように、税負担が非常に大きくなるケースがあります。

そのため、

• 古い通帳
• 売買契約書
• 振込記録
• 建築費用資料

などから、実際の取得費を確認することが重要です。

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まとめ

不動産売却では、次のポイントが非常に重要です。

✔ 売却価格ではなく「利益」に課税される
✔ 所有期間5年で税率が大きく変わる
✔ 取得費が分からない場合は概算取得費（5%）
✔ 概算取得費は税金が高くなりやすい

不動産売却は、売却前の税務検討で税額が大きく変わることがあります。

売却を検討されている場合は、事前に専門家へ相談することをおすすめします。